金融创新支撑租赁市场 建行率先入局广东

中国经济新闻网 2017-11-14 15:34:05

  金融业以紧锣密鼓之势介入住房租赁行业。

  10月23日,国内首单央企租赁住房REITs—保利租赁住房REITs获上交所审议通过;10月30日,中信银行与碧桂园在北京举行300亿元长租住宅保障性基金战略合作签约仪式;11月2日,广东省住建厅、佛山市政府分别与建行广东省分行达成住房租赁战略合作;11月3日,建行深圳分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议,发布首款个人住房租赁贷款产品;同日,全国首单住房租赁类REITs产品—新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式发行。

  除建行外,中国银行和中信银行也在布局为住房租赁市场各参与主体提供全链条的金融产品与服务。

  一名建行总行高层对时代周报记者分析,上述事件表明,推动租赁市场发展的主要金融要素正在形成:企业端的金融支持、个人端的消费信贷支持、项目层面的资产证券化与退出机制等,有望逐步确立贯穿租赁业务“开发-运营-消费-退出”全产业链的金融支撑体系。

  银行为何热衷进入住房租赁市场?

  中信银行相关负责人向时代周报记者表示,目前各家银行都在研究租赁住房市场的相关政策,未来会有更多银行加入住房租赁市场。而对已经入场的银行而言,虽然短期内难从租赁住房市场获得较高的收益,但能在租赁住房领域首先进行金融创新,才能取得先发优势。

  有资深地产业人士对时代周报记者指出,银行入局住房租赁既是践行国家政策要求的惠民,也是拓展盈利途径的“自救”。“目前房地产市场的天花板已经逐渐呈现,作为优质资产的房贷规模在缩减,培育租房贷款市场或成为未来新的盈利点。”他说道。

  创新“银政”合作模式

  30多年前,建行在深圳发放了全国首笔个人住房按揭贷款,揭开了我国个人住房按揭贷款发展的序幕。

  30多年后,建行又在深圳发放了全国首款个人住房租赁贷款产品“按居贷”,宣布进军住房长租市场。

  “按居贷”发布前一天,11月2日,广东省住建厅、佛山市政府分别与建行广东省分行达成住房租赁战略合作。除3000亿元授信外,佛山市政府还将借助建行的技术、资金优势、渠道资源,打造全国首个政银合作的住房租赁监管及交易平台。

  同时,建行向佛山建鑫住房租赁公司发放首笔住房租赁贷款,建行子公司广东建融住房租赁服务有限责任公司(下称“广东建融”)也正式挂牌。

  “我们采取了和以往不一样的政府+银行的合作模式。”佛山市住建局一名负责人向时代周报记者表示,在此次的合作中,政府“有形的手”起到了重要的作用。

  目前,银行介入住房租赁市场主要有两种模式,一是银企合作,二是银政合作。

  第一种模式中,银行与房企合作,双方签署租赁权转让协议,通过银行平台出租房源,与此同时,银行也可为租户提供包括租房按揭贷款在内的金融产品。

  另一种是银行与政府合作,联手建设住房租赁管理平台,在人房核验、交易撮合、信用评价、资金监管等租房全流程各个环节提供相应的金融服务和产品。

  此次和佛山达成的合作中,建行创新采取市场化运作、公司化经营、平台化管理的模式,与政府深度融合合作。

  据佛山住建局人士介绍,此次合作不仅完成了佛山市住房租赁合同范本、佛山市房屋租赁合同登记备案规则等管理文件的起草工作,还开发了由住房租赁监测分析平台、住房租赁监管服务平台、政府公共住房服务平台、住房租赁服务共享平台、企业租赁服务管理平台等五大平台组成的佛山住房租赁服务平台。五大平台全部由建行广东省分行搭建并部署在建行住房租赁服务“公有云”平台。

  值得关注的是,此次政银合作除提供授信资金支持和政府共建住房租赁服务平台之外,新设立的广东建融自主经营住房租赁业务。

  根据双方战略合作协议,广东建融将参股佛山国资旗下的佛山建鑫住房租赁公司,以参股合营的方式参与当地住房租赁重大项目建设及运营。

  同时,建行将为佛山国有住房租赁企业提供综合金融服务,包括引入股权投资资金、增资扩股、并购等,并为租赁住房项目的建设、运营、资产盘活等提供全方位金融产品支持。目前建行已对佛山建鑫提供首笔6000万元住房租赁融资。

  “银企合作,推动房地产从开发向租赁和居住功能的转变,是中国经济转型的缩影。”高和资本执行合伙人周以升在采访中表示,租赁市场金融创新不仅是地产商商业模式转换的关键,也是政府发展模式转变的关键。

  传统涉房贷款的有力竞品

  在银行抢滩住房租赁市场之前,涉房贷款在各家银行的贷款结构中占比巨大。

  根据25家A股上市银行公布的2017年半期年报,今年上半年合计的涉房贷款为22.6万亿元,较去年年底的20.47万亿元(均采用集团或合并口径相关数据)增长了2.13万亿元,增幅为10.4%。其中,开发贷增幅为8.33%;按揭贷为10.89%。

  其中,中国银行和建设银行的涉房贷款合计占比均接近35%。中国银行房地产业对公贷款的余额依旧在上市银行中保持领先,为8151.34亿元;建设银行按揭贷规模逼近4万亿元,达3.96万亿元。

  但随着住房租赁金融市场的不断完善,传统涉房贷款未来的影响力将会逐渐降低,其市场比例也将最终稳定在一个合理水平。

  以目前首款个人住房租赁贷款、由建行深圳分行推出的“按居贷”为例,只要出租人在签订租约时,选择趸交(一次性付清)租金,租房者就可申请“按居贷”。

  在利率上,目前深圳房贷利率普遍为基准利率的1.1倍(即5.39%)。而“按居贷”的贷款利率为基准利率,即一年期贷款利率4.35%,一年至五年期贷款利率为4.75%。基于借款人资信状况,贷款额度期限最长10年,额度最高为100万元,只需在线上操作,当日受理,次日放款。

  “现在银行信贷投放非常紧张,尤其是对于涉房贷款的审批更加严格。”前述建行高层对时代周报记者表示。

  住房租赁贷款能够从银行信贷的总额度中优先切割份额并实现放款、无需抵押且利率更优惠,与按揭贷相比,性价比优势明显。另一方面,租房贷款还能为房东提前一次性回笼未来数年的房租,获取租金+投资收益。

  随着大型国企和互联网巨头的介入,旧有租房平台也走到了十字路口。

  华南一家线上租房平台高管孙颖(化名)向时代周报记者坦言,目前巨头大举进入租赁市场,如何能够精准定位,确保自己的生存和发展空间,成为中小型平台最关心的问题。

  一些企业把盈利点放到租房后的生活服务上,希望提高目标市场中的用户黏性。

  譬如孙颖公司所提供的中高端公寓,均有为入住的租客提供各类增值服务:“从每日菜品的配送,到智能家电的维修,再到添置新的家具家电,租客都可以通过APP和我们的客服联系,足不出户就能够享受到由我们提供的生活服务。”

  “我们非常愿意和大型机构合作,大型机构在数据可靠性和资源的整合能力上,有我们不具备的优势。”孙颖透露,他们公司目前也在和几家银行讨论,希望能够凭借自身在行业的先发优势成为巨头们的“领路人”。

来源:中国经济网 作者:王心昊 编辑:高珂      
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