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房企资金全面承压 银监会喊话开发贷展期

中国经济新闻网 2015-06-01 14:54:49

  黄氏控股有限公司8.26亿元短期银行贷款就要到期,它们还没有与银行沟通是否可以展期。
   

  因资金短缺,它们手中的一个大项目目前已经处于停停建建中。

  “资金关系到企业的生死。”黄氏控股董事长黄明桦说。

  今年以来,中小房企特别是民营房企的开发贷逾期现象明显增多,在惠州、东莞、佛山、江门、清远等三四线城市都有不少项目因无法按期偿贷,土地、建筑物被银行委托法院进行拍卖。

  或许,中国银监会主席尚福林的一些提议可以帮它们渡过危机。近日,尚福林提出,银行可以根据项目的实际进展和现金回流情况,在确保贷款分类科学准确的前提下,允许对房地产开发贷款适当展期。

  “最受益的就是中小开发商。”广州某千亿房企管理层对中国房地产报记者表示,开发贷展期或将令不少因商品房滞销而陷入资金困境的中小房企逃出生天。

  但银行的看法并没有这么乐观。广州一国有银行信贷部主管吴林(化名)表示,银监会此举在于防范全面的系统性风险,属于指导性意见,“但开发贷是否展期还取决于每家银行自身的风险把控要求。就银行业内部而言,房地产目前仍属于高风险行业,如果不是强制要求,没有银行会主动对开发贷展期。”

  “对于无力还贷的项目,目前不少银行已经允许企业先还部分本金,其余的进行展期。但对于这种房企,银行不会再批新增贷款,以后的日子依然很难过。”新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷认为。

  房企资金面恶化

  尚福林表示,一季度银行新增不良贷款已达去年全年增量的56%,部分行业和地区持续承压,不良贷款加速暴露,房地产市场调整致该领域金融风险上升。他指出,要加强房企资金链断裂风险防范。根据项目的实际进展情况和现金回流情况,在确保贷款分类科学准确的前提下,允许对房地产开发贷款适当展期。

  这是近年来银监会首次公开表示允许开发贷展期。在2011年,为配合房地产调控,银监会表示要严控房地产开发贷款风险,并强调应根据销售进度按比例归还开发贷款,对到期难以归还的开发贷款一律不得再给予展期。

  “我们还没有收到关于开发贷展期的通知。”工商银行佛山分行一位负责开发贷的人员表示,对开发贷一直都是从严控制,没试过展期。“不还的直接按逾期处理,先催收,再不还就走法律程序。”

  吴林也表示未接到相关的指令或操作文件,“应该只属于指导性意见,而不是政策性文件。”据其透露,今年第一季度房地产开发贷款的不良率上升明显,允许开发贷展期是为了避免出现全面的系统性风险,也是为了响应目前国家对房地产行业由限制转为鼓励的政策转变。

  “这两年,房地产企业确实挺困难,像我们这么大的公司,都碰到过项目到现楼阶段还缺钱、需要集团调配资金的情况,更别说那些资金实力更弱的中小房企。”上述某千亿房企管理层坦言,不少三四线城市的开发商已命悬一线,随时可能跑路。

  为了应付到期贷款,有些房企不惜给出20%以上的高息进行民间借贷,有些则选择大幅降价销售以回笼资金。无论哪种方式,都是大伤元气的。“如果开发贷能够展期,起码能救活一批濒临破产的中小房企。”

  克而瑞研究中心的数据显示,2014年,A股135家房企经营性现金流量净值一度走低至-1302.6亿元,处于2007年以来的低谷。与此同时,行业净负债率持续攀升至88.17%,其中,中型房企至118.11%、小型房企至103.11%,资金链全面承压。

  广州一个国资地产企业的项目负责人告诉中国房地产报记者,今年就算是有国企背景要从银行获得开发贷也不容易,一个项目的额度只有两三亿元,项目的开发资金缺口还需要母公司支持。

  画饼难充饥
   

  作为资金密集型行业,银行的开发贷款是大部分房企的主要资金来源,开发贷允许展期无疑对行业具有重要而积极的影响。但前提是,这一措施能否得到全面执行。

  吴林认为,开发贷展期只是银监会的指导性意见,这意味着各家银行可以酌情衡量是否执行。

  “就像人民银行指示说个人住房贷款按揭利率可以下浮30%,但在实操过程中,没有哪个银行会执行。”据吴林介绍,实际上,不少银行在2013年就开始对一些开发贷进行了展期处理,只不过比例很小,“仅限于那些只差一点资金就能转动起来,并能在短期内还款的企业。比如项目已经是现楼,当地楼市行情不错,很快就可以有销售资金回笼的。这种情况可以展期两年。”

  对大部分到期无法还款的房企,银行并没有手下留情。“今年惠州、东莞、佛山、江门、清远等地都有我们银行委托法院处理的资产,主要是中小民营房企的资产,它们主要是因为扩张太快或者多元化发展,再加上销售量下滑,导致资金链紧张。”

  欧阳捷也表示,银监会的表态更多是象征性意义,因为目前已经有很多三四线城市的银行在实行开发贷的有条件展期,但开发商要先还一部分本金,剩余部分才能展期。“这只是权宜之计,有逾期记录的开发商就算能过了这关,以后也得不到银行的新增贷款。”

  “银行追求的是资金安全,但现在房地产行业的整体风险依然很高。”吴林表示,短期的市场回暖掩盖不了人口红利消失对房地产行业的长期影响,从银行的角度出发,开发贷款未来的趋势肯定是只紧不松。

  欧阳捷也持同样观点:“投资需求、改善需求,包括城镇人口的需求都在减少,开发贷不可能进一步放宽。”

  他表示,今年出台的各种鼓励政策其实只是稳住了房地产市场下滑的趋势,前4个月的销售仅仅好于2014年,“未来的大走势是平稳震荡向下。”在去库存和产业结构调整的过程中,市场资源将向优质的企业集中,大量中小房企会被淘汰。“按照目前全国一年12亿平方米左右的商品房销售量,只需要8000家房企就足够了,而截至2013年,市场有9.1万家房企。”

  他认为,目前房地产市场的收缩以及资金投向的倾斜都是一种良性的市场行为,让融资和风险把控能力不足的房企自然出局,“该还债就还债,还不了就破产”。在他看来,开发贷展期只是释放了一种政策信号,很难在实操层面全面落地,能得到延期还债机会的房企将是极少数。对于大多数身处资金困境的企业而言,这个画饼是不能充饥的,尽快采取自救行动才是正确做法。

  “去年开始,工行就已经只做百强房企的贷款业务。”欧阳捷透露,今年开始,很多基金和信托公司在完成项目的投资周期后,已经不再新增中小房企的投资业务。

  一位信托行业从业人员也对中国房地产报记者证实,目前信托资金已经很少投向房地产项目,就算投,门槛也很高,“都要求二级开发资质、三成资本金、四证齐全。”

来源:中国房地产报 作者:曾冬梅 编辑:蒋帅      
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