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房地产库存下降 投资增速将“冲高回落”

中国经济新闻网 2016-07-21 15:34:48


  刘卫民  国务院发展研究中心市场经济研究所研究员

  初步判断,下半年全国房地产投资增速仍将面临继续回落的压力,建议要坚持“分城施策”的市场调控取向,在一线城市和部分热点二线城市控制好信贷节奏,在三、四线城市仍需落实好“去库存”政策措施。

  随着一系列“去库存”政策措施逐步发挥作用,商品房待售面积连续4个月下降,6月末,全国待售商品房面积7.1亿平方米。据测算,全国商品房去库存周期为2.5年,较5月末下降了0.2年。上半年,房地产投资增速也出现“冲高回落”态势。1—6月份,全国房地产开发投资完成额为4.7万亿元,累计同比增速6.1%,增速较1—5月份下降了0.9个百分点,6月份,房地产开发投资完成额当月同比增速为3.5%,较5月份下降3.1个百分点。

  从影响后续房地产投资的主要因素看:第一,受前期住房需求集中释放和基数效应影响,销售面积同比增速下降,这将阻碍项目回款速度,降低房地产投资持续性的支撑力度。1—6月份,商品房销售面积同比增速27.9%,较1—5月份下降了5.3个百分点。第二,房地产开发资金来源中,不仅个人按揭贷款增速放缓,而且面向开发企业的国内贷款增速也出现回落。1—6月份,国内贷款同比增速仅为1%,较1—5月份下降了1.3个百分点。第三,上半年部分销售热点城市和区域开始收紧房地产调控政策,也将降低市场热度,而大量三、四线城市的库存水平仍然相对较高,如在百城市房价同比数据中,仍有40%左右的三、四城市房价处于同比下降状态,市场情况较为疲软。第四,在实物建设指标方面,1—6月份商品房竣工面积增速比新开工面积增速高出5.1个百分点,导致施工面积增速持续回落,这也表明,实物建设规模难以支持房地产投资增速大幅回升。

  综合这些先行指标初步判断,下半年,全国房地产投资增速仍将面临继续回落的压力。值得注意的是,近期由于一线城市土地供给紧缺,部分开发企业将拿地重点转向部分二线城市,导致二线城市土地溢价率明显提高,如6月份二线城市土地溢价率达到63.6%,较上年同期高出40多个百分点,这无疑将增加项目运营的成本压力和区域市场风险。

  建议要坚持“分城施策”的市场调控取向,在一线城市和部分热点二线城市控制好信贷节奏,避免过度地加杠杆引发新一轮的供不应求问题,并适当提高这些城市的住宅用地供应规模,引导市场预期更趋理性。在三、四线城市仍需落实好“去库存”政策措施,可与农业转移人口就近城镇化相结合,促进新市民购房需求有序释放。同时,要落实好保障性安居工程建设,提高棚户区改造的货币化拆迁补偿比例,打通棚户区改造与“去库存”之间的政策渠道。

来源:中国经济时报-中国经济新闻网 作者:刘卫民 编辑:曹阳      
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