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把握基本规律 推动房地产市场健康发展

——访国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松

中国经济新闻网 2017-03-02 15:08:46

  本报记者  吕红星

  据国家统计局数据,2016年全国商品房销售面积15.7亿平方米,同比增长22.5%;其中商品住宅13.7亿平方米,同比增长22.4%。商品房销售11.8万亿元,同比增长34.8%;其中商品住宅9.9万亿元,同比增长36.1%。

  2016年年底,中央政治局会议表示,要坚持稳健的货币政策,在保持流动性合理充裕的同时,注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。而房地产市场则被认为是抑制泡沫的主要对象。

  “稳字当头”需要三管齐下

  住建部部长陈政高近日在国新办举办的房地产和棚户区改造有关情况新闻发布会上表示,房地产市场稳定发展的标准就是,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。陈政高的讲话被业内解读为2017年房地产市场会“稳字当头”。

  “我认为,如果想要房地产市场比较稳定,就需要准确把握房地产市场波动的规律和特点,厘清主要政策工具的作用机理,在此基础上调整完善相关政策,这是问题的关键所在。泡沫也好,大起大落也好,根源在于影响市场波动的某些重要因素发生了变化。”国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松在接受中国经济时报记者采访时表示。

  易居房地产研究院的数据显示,2016年,在TOP50城市的成交均价排行中,前三位为深圳、上海和北京,成交均价分别为53774元/平方米、38283元/平方米和33412元/平方米。值得注意的是,在2014年,三地平均价格分别为,深圳25848元/平方米,上海27212元/平方米,北京25637元/平方米,这意味着,这三个地方的房价在3年间涨幅分别为108%、40.68%、30.32%。

  我国房地产市场上一次大的变化发生在2009年。比较2016年和2009年的房地产市场,邓郁松认为,二者具有以下三个共同特点:一是利率水平都处在历史低位,并且都是利率水平明显下降在先,房地产市场大起在后;二是首次置业和住房改善需求贷款均有一定的优惠幅度;三是首付比例都有所降低。

  在邓郁松看来,2017年的房地产市场要想保持稳定,需要做好以下三点。

  第一,金融政策要稳定。通过比较2009年和2016年的房地产市场,我们可以看到都是在居民的收入没有明显变化的情况下因利率水平下降提升了居民的住房支付能力,这是房价在短期内涨幅较大的直接原因。观察其他出现房地产泡沫的国家,也都是短期内持续的低利率使得居民可以在月供水平不变的情况下获得更多的贷款进而推高了房价。而一旦低利率不能持续,利率在短期内出现大幅提高,同样额度的贷款购房者的月供金额会因此大幅增加。由于收入水平短期内无法大幅提高,利率的上升会造成可负担的贷款总额的下降,即利率提高将会降低购房人的支付能力,房价的走向就会发生变化。对已有贷款的居民来说,因利率提高带来的月供的增加会显著加大其还贷压力乃至无法按时足额支付月供。这也是为什么持续低利率后的快速升息会造成泡沫破裂、坏账等情况,最终导致房价暴跌。因此,房地产市场的每一次重大变化一定是住房金融政策发生了重大调整。

  去年四季度以来,我们看到,住房金融政策相对收紧,住房贷款利率优惠幅度变小,一线城市提高首付,适当的抑制了房地产的需求。如果2017年在住房金融政策上比较稳健,是具备稳定房地产的基础的。

  第二,要增加热点城市新建商品房数量。商品房在一线城市供需明显不足是不争的事实。北京、上海等地新建商品房明显不足,这是房价持续上涨的基本原因。热点城市在过去几年显著增大了保障房供应量,对解决中低收入家庭住房困难问题发挥了重要作用。但也要认识到,保障房并不能成为可供交易的房源,无法成为市场上的有效供给,不能成为平抑房价的有效工具。建议在住房保障目标不变的前提下,适当调整住房保障方式,降低不可交易的保障房数量,增加商品房供应比例。在住房保障方式上,适当增大货币补贴在各种保障方式中的比例。

  第三,适当降低二手房税负。我们看到,热点城市二手房由于税费相对较高,抑制了部分二手房的供给,而这进一步加剧了供需的不平衡。经济学理论已经证明,在其它条件不变的情况下,降低交易环节税费的效果是交易量的增加和价格的下降。从房地产市场稳定发展的角度考虑,宜适当降低房地产交易环节的税费。

  “只有三管齐下,才能使房地产市场尤其是热点城市的房地产市场趋稳。”邓郁松强调。

  “长效机制”设计需要认清发展阶段,把握基本规律

  2016年中央经济工作会议提出,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。这引发了全社会的广泛关注。

  “我们要清楚目前阶段房地产市场的特征是什么?要达到的主要目标是什么?要清楚特定制度一定是为特定的目标来服务的。”邓郁松表示。

  邓郁松提醒,建立长效机制非常重要,但是要注意以下三点。

  第一,要在认清发展阶段特征的基础上明确未来5-15年房地产市场的主要目标。中国房地产市场已经从供不应求转向供需总体平衡的新阶段。借鉴发达经济体房地产市场演进的一般规律,未来5-15年,房地产市场发展中和相关制度设计上要特别强调三个“有利于”:一是有利于持续改善居民居住条件,提升居住品质;二是有利于防范房地产风险;三是有利于提升房地产业的发展水平。

  第二,要特别重视厘清房地产市场波动的基本规律是什么?只有掌握了相关规律,才能研究并设计好相关长效机制。房地产各界都很熟悉,民众也十分关心。但越是大家都熟悉的领域,越要区分主观愿望和客观规律,越要重视对市场规律的研究,越要避免先入为主的判断。

  第三,一定要清楚主要住房政策工具的作用机理是什么?对于所有国家来说,房地产市场都是受政策影响非常大的一个市场,因此一定要知道每一个具体的政策它会给房地产市场带来哪些影响。一定要想清楚相关工具它的作用机理是什么,把这些基本要点弄清楚了,才能考虑建立长效机制。

 

来源:中国经济时报-中国经济新闻网 作者:吕红星 编辑:曹阳      
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