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楼市恢复速度超预期 下半年城市分化将加剧

中国经济新闻网 2020-07-03 10:10:38

  中国经济时报记者 周雪松
  
  复杂多变的2020年上半年已结束。在国内疫情趋于稳定的情况下,房地产市场也从停摆、断崖式下跌的行情中走出来,并以超预期的速度稳步复苏。易居企业集团CEO丁祖昱在接受中国经济时报记者采访时表示,下半年,房地产市场分化或成常态,行业销售规模预期微降5%,但机会仍旧存在。
  
  “今年整体市场受疫情影响较大,房地产是中国经济的压舱石,这一点在此次疫情过程中表现得特别明显,只要房地产能够稳住,整体经济也能够企稳。”丁祖昱说,房地产所带动的相关建筑行业几乎占据了整个中国目前制造业就业人口的40%,只要房地产行业“稳”,建筑业也能稳住,就业亦然。如果把房地产市场稳住,地方财政收入就不会有问题。
  
  从销售规模来看,今年的1、2月份或者说一季度创造了20年来的一个新低,特别是同比的销售增长速度是20年来最低的一次,增长速度是-30%。进入4、5月份,整体回升非常快,从单月看,4月份是个位数的负增长,5月份已经同比上升,从累计数据来看,1-5月份销售面积的累计下滑,目前处在-10%左右,所以整个销售的回升速度还是比较快的。
  
  另外,从开发投资额来看,回升更快,完成了明显反转。一季度整个房地产开发投资增速是-16%,1-5月份的整体数字已经回升到0%,3月以来累计同比降幅持续收窄至0.3%。房地产开发投资在一季度拖了整体经济的后腿,而在二季度则是整体经济回升的主要推动力。2020年5月新开工面积同比转正、累计同比降幅收窄至12.8%。土地购置面积则同比收窄至8.1%,但今年优质土地较多,同样面积下,土地的额外价位更高,所以从金额上看已经恢复。
  
  从新房市场来看,新房成交情况整体表现超乎预期,上半年累计跌幅收窄至14%,其中,3月份开始市场快速复苏,5月份已同比转增,6月略有回调但仍超2019年月均水平。从二手房成交情况来看,3月下旬二手房市场逐渐恢复,速度略慢于新房市场,但二季度快速回升,6月二手房成交面积同比增长12%,创近一年内新高,恢复速度超预期。
  
  土地市场上半年整体热度较高,4、5月份快速复苏,6月阶段性回调,成交规模已达近两年常态水平。由于市场热度较高,核心一二线城市优质土地出让带动溢价率再度走高。克而瑞监测的数据显示,6月300城土地成交溢价率达到16.8%,地价结构性处在高位,3月以来,流拍率持续低位运行。
  
  仍值得关注的是,分化依然是上半年楼市关键词。城市之间分化明显,城市内部整体表现出3、4月份豪宅火热,5月份刚需接棒,一个城市中一部分楼盘摇号抢房,一部分楼盘即便促销也没有客户来,整体呈现出“冰火两重天”的现象。6月份,在一部分城市疲软的情况下,仍然有16个核心城市成交显著放量,其中,杭州、厦门等6城成交面积创2019年以来单月新高。各城市二手房市场表现分化明显,北京、深圳、南京、杭州等6月成交情况已达近两年高点,成都、苏州等同比仍跌40%以上。
  
  丁祖昱认为,下半年,政策会继续保持平稳,其中中央政策还是强调稳定,地方政府可能会根据实际情况因城施策,总的政策趋势还是以相对宽松为主,除非有个别城市出现了大幅的上涨、炒房等情况,否则今年没有太大的必要在政策上收缩,主要因为今年整体情况来看,经济压力仍然巨大。
  
  丁祖昱预计,2020年房地产行业销售规模预期微降5%,主要由于三四线城市今年的整体销售压力相对比较大,如果销售面积下降5%,全年销售金额约在16万亿元,销售面积约为16亿平方米,仍是历史相对较高区域。下半年市场整体小幅波动,城市、项目分化将进一步加剧。特别是一些非长三角、粤港澳区域范围内的三四线城市,他们的楼盘去化压力会更大。土地市场方面,供应将进一步加大,竞争有所放缓。
  
  
来源:中国经济新闻网——中国经济时报 作者:周雪松 编辑: 马原       
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