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租房市场:好政策与坏政策

中国经济新闻网 2018-08-21 15:43:17

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  在媒体高度关注北京等城市局部地区房租异常上涨之后,北京市住建委等部门约谈了多家住房租赁企业负责人,明确提出了“三不得”、“三严查”。与此同时,对房租上涨原因以及如何应对的争论仍在热烈进行中。

  一种观点认为,北京的房租上涨主要是供应缩减与需求旺盛共同作用的结果。毫无疑问,房租上涨是多种力量共同作用的结果,货币泛滥顽固的滞后效应、各种以提升城市环境为名减少供应的行为、需求的季节性增加,都可能是涨价的原因,但某些区域异常的上涨幅度与长租公寓异常操作之间的关系,也是无法否认的。但是,我们不能因此就妖魔化资本,情绪化的讨伐可能刺激出更糟糕的应对政策。一切必须理性。

  也有人以租售比过低为由论证房租上涨的合理性,这说不通。在静态环境下,房价主要是由租金决定的,在动态环境下,房价主要由预期租金决定。当然,这都是基于理性的假设,当市场不理性时房价与租金之间就失去了联系。过去十余年间,愿意以极低的租金回报率买房的人,显然不是因为预期未来租金能涨到让回报率升到合理水平,而主要是预期供求关系将推动房价继续上涨。

  这与股价和企业盈利之间关系是一回事。当一个人以高市盈率买入股票,他自然非常期望企业盈利能增长,以使其手中股票价格变得合理,但总不能通过作假账来让企业盈利上升吧?同理,房租上涨能让高房价变得合理,前提是房租上涨是基于真实的市场因素,而非异常的人为因素和垄断因素。企业利润是否掺水了,租金是否因人为因素异常了,需要分析账本和租金本身才能得出结论,焉能用高股价和高房价来证明?

  完全竞争博弈出的价格比存在垄断力量博弈出的价格,更加公正、合理。为什么市场结构如此重要呢?看看铁矿石和高铁谈判完全相反的结果就知道。十几年前,中外铁矿石谈判中,十几家甚至几十家中国钢企面对三家矿石巨头,屡屡被迫接受极为不利的价格。每次谈判前中国钢企都结成同盟,然而没几个回合,就有人“背叛”了,偷偷向三巨头妥协。而高铁技术引进谈判中,面对庞巴迪、川崎重工、阿尔斯通和西门子4家供应商,铁道部以庞大市场为诱饵各个击破,让4家企业屈服,达到了以低价获取关键技术并使用中国品牌的极优惠谈判结果。两次谈判一个吃大亏,一个赚大便宜,并非钢铁谈判代表水平低,铁道部谈判代表水平高,关键因素是市场结构:铁矿石谈判是外资巨头对分散中企,高铁谈判是唯一买家对4家竞争者。

  有人认为,相对庞大的市场,每家长租公寓份额都很小,根本不可能形成垄断力量,这是对市场的肤浅理解。租房市场具有市场分割和合同黏性两大特点。因为受工作半径、家庭关系等因素制约,租房者往往只能选择某个区域,在一个细小区域内一家或几家大的“二房东”可以形成对散租需求者的绝对优势。同时,由于租约的长期性以及高转换成本,所有潜在供需双方不可能时时全部进行配对,在某个时点或某个时段,只有极少一部分增量供给和需求进行配对,这使得租房市场极为稀薄。在一个稀薄的区域市场,掌握几百、几千套甚至更多房源的二房东完全可以对成百上千个分散需求者形成不对称的优势,让通过控制供给、制造紧张和散布恐慌让需求者就范成为可能。在特定区域内即便有两三家甚至更多家数的二房东,相互之间也容易达成默契,将价格定于完全竞争之上。

  因此,完全竞争的散租模式向存在垄断因素的“二房东”主导模式转变,对市场结构的改变是根本性的,也是相当危险的。这种模式的危害不在今天,而在未来,在于不对称格局形成后,垄断行为的长期性。哄抢房源可能只是短期现象,眼下的蝇头小利之所以让资本兴致勃勃,是因为它们放眼长远,如果某天散租市场大幅萎缩甚至消失,二房东成为人们最习惯的交易对象之后,它甚至有可能形成双边垄断之势,即对一手房东压价。

  对于目前出现的问题,一些人首先想到的是“管一管”,甚至有人呼吁进行价格指导或干脆限价,这种想法是相当有害的。正确的做法不是限制资本的具体行为,而是要将维护市场的高竞争性作为最高原则,政策体系应服务于这个最高原则。切不可不做研究,东施效颦式地模仿别国,把好端端的市场给弄成了“二房东”主导模式。

  在现有环境下,监管主要是应对公众舆论和上级压力的本能反应,头痛医头、脚痛医脚甚至头痛医脚是其基本特点。包括垄断法在内的现行法律没有规范“二房东”行为的能力,监管必定是无章可循,充满随意性,再说监管者与被监管者本来就是行业管理者与业内企业的关系,监管俘获也很难避免,以监管来解决问题最后肯定会演化成猫鼠游戏,一地鸡毛。

  价格管制就更加愚蠢。价格管制发端于20世纪70年代的欧美国家,这种用微观控制的方法解决货币过量发行后果的实践极其失败,租金管制早已成为教科书级错误,我们切不可再重复。

  什么是租房市场的坏政策,什么是好政策,至此不难得出粗略的结论。坏政策包括以各种名目缩减供应、鼓励“二房东”和“超级二房东”以破坏市场的高竞争性、管制租金、干预合约,以及各种打着关爱名义的充满随意性的监管。好政策的组合则十分简单:增加供应、维护和促进市场的自由竞争状态、维护交易双方的定价自由和合约自由。

  总而言之,租房市场的问题很大程度上是宏观问题,切不盲目使用微观管制来解决,更不可以解决问题的名义破坏自由竞争的市场秩序。太阳底下没有新鲜事,20世纪70年代西方国家通货膨胀之下各种错误的应对方式,早已被总结成了教训写进了教科书,就看愿不愿意汲取了。

 


   

来源:证券时报 作者:黄小鹏 编辑: 史晓强       
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