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谁在推高房租?

中国经济新闻网 2018-08-27 16:38:42

小曲说,“闪婚”,是她人生中做过的最疯狂的事,但还不及“涨房租”来得更刺激。

去年5月底,小曲通过一家名为“中天置地”的中介机构,在北京朝阳劲松片区租到一套50余平米一居室,月租3700块,租期一年。今年4月底,房子即将到期,小曲决定续租。但这时,中介要求月租涨价600块。“跟中介砍价后,房租降200,变成了4100块。”

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称呼:小曲   职业:国企职工   籍贯:河北 摄影:邓攀

小曲在北京劲松片区租的一居室,最终以月租4100元的价格续租,较之前涨价了400元。今年四月生了宝宝的小曲,现在只想有稳定的居住环境,因为老人要来帮忙照看孩子。她在北三县买的房刚刚装修完,“以后房租抬高,我们就去那里生活了。”

事实上,在那之后,一线城市的房租迎来了更大的涨幅。中国房情网最新数据显示,2018年7月,北京房租同比上涨21.89%;深圳同比上涨29.68%;广州同比增长21.64%。

舆论的矛头指向了中介机构及长租公寓运营商。原我爱我家副总裁兼我爱我家研究院院长胡景晖在电话会议中炮轰部分公寓运营商,以高出市场价20%~40%的价格争抢房源。被点名的包括链家自如和蛋壳公寓。

8月17日~21日,五天之内,北京市政府及相关部门接连4次出台举措,力求阻断恶性竞争,通过“房租不涨、增加供给”来稳住房租。

在具体举措中有一条,住宅租赁商承诺2个月内新供12万套(间)房源投向市场并且不涨价。有接近北京市住建委的人士称,“这是死命令,完不成任务(长租品牌)不要在北京干了。”也有人质疑称,“12万套如果不是存量,这是让企业明目张胆去抢房?”

但机构抢房未必是此次房租暴涨的唯一背景,通胀的压力,供需的矛盾,哪一个都可能像一只无形的手,贡献托举房租的一股力量。

看着不停跳动的房租数据,小曲考虑离开北京了。当房价成为年轻人都市生活不能承受之重时,水涨船高的房租会成为压倒年轻人的最后一根稻草吗?
 

 

资深“北漂”租房记

被涨房租之后,还有让小曲更生气的事。中介竟然要求加收半个月房租租金。“中介啥都不做,还收我半个月房租做中介费!”小曲感到难以理解,毕竟她在第一年租房时已经交过1个月租金的中介费。

搬来劲松前,小两口原本住在京北。“(那里)太贵了,都是严重老破小。”小曲曾打算搬到北京东边或南边。“西边很贵、北边太挤。燕郊房价上去了,但通勤时间太长。我们之前考虑过搬得特别靠东,地铁6/7号线都能延伸过去。只要上班方便,我们会尽量寻找房租最低的地方。”她也有担心,随着通州建设,房租也会上涨。

“现在通州跟朝阳一个价,全市房租一块往上涨。”近期,某不愿具名的链家员工对本刊记者说。

囿于中介乱象,小曲曾想过自己动手找房,但不久就放弃了,因为她“感觉很危险,怕看房出事儿”。比如,住房纠纷没法解决,或者突然被赶到大街上怎么办。她曾在滴滴打车时遇到司机说自己有房出租,可是不敢信。“怕变数,搬家太累了。”小曲回忆称,她有很多同学,毕业后租的第一个房子是自如的房源。她感觉价格有点贵,“我们不需要活在INS里。”至于我爱我家,“房源太差了,还不专业。”


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称呼:茄子   职业:销售   籍贯:广西  摄影:邓攀
 

通过自如,茄子把房子租住在北京南五环外的亦庄,是一套三室Loft里的一间带独立卫生间房间,月租3100元。而2017年底以前的三到四年里,茄子一直租在东四环,单间房租也只有2500元。住的更远,房租却更贵。“租房会增加焦虑感。尤其是现在这个乱七八糟的租房市场。”

从上大学到工作,小曲和老公已成为来京近10年的“资深北漂”。起初落脚时,俩人选择合租。“他之前还住过平房,赶上北京大雨,淹了,床都漂起来。”小曲在国企做事,工作稳定,老公从事财务咨询,志于创业。去年4月,小曲在出差路上因飞机延误与之结识。四个月后,两人领证。今年4月,宝宝出生。

“时间有限,还是做点自己感兴趣的事,不能再随便了。”上个月,生完孩子的小曲辞掉工作,打算换个环境“重新开始”,但合适的工作难找,用她自己的话说,“遭到了现实的无情暴击”。有时,小曲会想到家乡,那里适合生活,她很喜欢。可是毕竟已经不熟悉了,也怕太早在那里,会丧失更多不同的可能性。

“并不是房租涨了600逼着我离开北京,而是这种租售比不断上升的可能性,让我对未来很担忧。”小曲说,跟她一样毕业后留在北京的同学有很多,以前大家都觉得年轻,先在大城市里工作,之后安定些再考虑回去。不过,在结婚生子后,她开始仔细考虑自己面临的压力。

“我现在就想好好工作了,养娃太贵!以前还想生二胎,现在想想真是太有勇气。如果有更多时间,先把房子换了。”稳定的居住环境,是小曲目前最大的期望。因为老人要来帮忙照看孩子,她原计划9月搬家。但现在,她“不敢动了”。小曲在北三县买了一套房,刚刚装修完。“以后房租抬高,我们就去那里生活了。”
 

 

涨租之辩

在发表完“资本助推房租上涨”观点后,胡景晖被我爱我家董事长谢勇要求办理离职手续。据胡称,谢勇给出的理由是,应链家董事长左晖要求,但胡表示不信。左晖也否认了主动给谢勇打过电话,强调“不希望行业内斗”。

不可否认的是,我爱我家是房产中介行业里的头部企业,旗下相寓也是重要的长租公寓运营商。所以胡景晖的观点,具有很强的说服力。中原地产首席分析师张大伟、恒大研究院副院长夏磊、诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷等业内专家,也都跟着表示认同。
 

不过,持反对观点的人也不在少数。反方最核心的观点在于,租房市场上,机构的占有率还非常低。贝壳研究院及21世纪产业研究院今年7月发布的《2018年中国租房租赁白皮书》相关内容显示,我国目前租赁市场规模约1.2万亿元。伴随行业机构集中度增加,一线城市头部企业在机构化运营租赁市场的占有率达60%,累计管理房间数量约160万间,前十名机构管理房间规模方差达15.85。截至2018年6月,自如管理房源60万间;相寓排名第二,管理房源数量为50万间;蛋壳公寓排名第三,相应数量为8万间。

在近期的万科中期业绩会上,万科集团总裁祝九胜在回应“长租公寓推高租金”时称,这可能是个误会。“机构渗透率、参与率,最厉害的北京也没到5%。”此前,自如CEO熊林,世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟均曾公开表示同意该观点。

中介是租金上涨的推手吗?SOHO中国董事长潘石屹就此问题回应《中国企业家》称,中介没有这么大的能力。“跟中介能力相比,市场上最强大的能力是价值规律,供求关系决定价格。忽略经济规律,一味地怪开发商,怪中介都没有道理。一个有价值的中介代理,真正做了工作,就应该让他们拿到中介费,拿到钱。”

潘石屹称,对租赁市场而言,无论是办公楼、商场,还是公寓,租金回报率就是衡量租赁产品的最基础指标。左晖则认为,租金价格跟资产价格没有任何关系。“所以,有人算所谓的租金回报率没有任何意义,只要这个城市的人均收入在涨,不动产租金价格,就是资产使用价格就会涨。”


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称呼:张大姐   职业:建材商贩   籍贯:江西  摄影:高婧

张大姐一家三口住在北京顺义后沙峪地区的一个老小区里,62平米的两居室。“现在的房租是3200元,这次大涨房租,只给我涨了200块钱。”说完这句话,她脸上露出了一丝笑容。张大姐以前住的是附近铁匠营村的违规建造房屋。大兴西红门失火事故后,这个房子就被拆了。从那时起,她就决定要住正规小区里,过稳定一些的生活,哪怕房租要贵很多。

值得关注的是,当前国内宽松的货币政策与楼市严控房价的政策相叠加,涉及房租的服务类CPI将受到影响。著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾说过,在高通货膨胀情况下,每个城镇居民手持现金都会选择方向,对抗通货膨胀的手段往往是房地产。“毕竟从租金价格看,房地产需求是真实的。”

8月13日晚间,央行公布数据显示,中国7月M2货币供应同比增8.5%,预期8.2%,前值8%。8月18日晚,银保监会发布“信9条”,这已经是银保监会近期第三次“出手”进一步打通货币传导机制。中国金融期货交易所研究院首席经济学家赵庆明称,如果适度宽松可以刺激经济,通胀压力是向好的。但是目前货币传导机制尚需过程。

房租上涨与CPI上涨之间的关联是什么?申万宏源研报显示,当前国内经济通胀压力主要来自三个方面:一是猪肉价格上行推升食品CPI;二是环保限产和基建加码带来主要工业品价格的上涨压力;三是房租上行带来的服务类CPI的上行压力。此外,人民币4月份以来的贬值可能也会部分带来输入型通胀压力。

中泰证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛副理事长李迅雷对《中国企业家》表示,最近房租上涨话题被过度炒作,但数据可靠性尚不清楚。“房租涨多涨少肯定会参照CPI,但一线城市流动人口在减少,因此房租不具备长期上涨趋势。宽松货币释放的资金不一定会流到房租里。在美国,房租约在其CPI中占50%。在中国,住房相关CPI占比为10%。”

资料显示,目前在国内CPI的居住类指标中,房租占有11.1%的权重。值得关注的是,CPI居住类项下的住房租金,还包含了带有福利性质、不受市场价格影响的公房租金,比例未知。

在8月22日发表的一篇名为《大家是否误判了:房租、滞涨与消费降级》文章中,李迅雷认为,我国的租售比长期偏低现象很难持续下去,因此,房租上涨其实是对租售比偏低的一种修复方式。“由于管制较少,房租市场比土地市场更加市场化。资本总是逐利的,房地产市场上的巨额资本试图通过租赁市场来获利,故炒高房租的行为可以理解。”

克而瑞研究机构高级分析师崔秀程对本刊记者表示,房租上涨有通货膨胀原因,也有资本进入原因,但这都是外因。“房租上涨的根本原因源于租赁市场的供不应求。近期房租上涨受关注主要由行业内的一些人和事儿引发,实际上房租一直在上涨,只不过以前大家并没有给予足够关注。”

“租金上涨的根本原因是供需矛盾,北京有住房需求的人口与租赁住房的供应量处于非常不平衡的状态。”在北京房地产中介协会副秘书长李俊良看来,这几年政府一直在提要增加租赁住房的供应量,同时,政府也向非京籍人群供应这些房屋,但市场供应小于需求的矛盾要得到缓解需要时间。“近期政府采取多项措施加大供应,将起到平抑租金的效果。”
 

“爆仓”潜雷

据中国房地产报消息,8月20日,杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产,给其曾经服务的业主和4000户租客留下“一地鸡毛”。据称,鼎家将引入上海寓团管理公司作为业务承接方,近日与相关业主和租户联系承接事宜。不过,上海寓团公寓管理公司回应称,只是部分承接,不承担鼎家债务,房东可能需要自己承担部分损失。

根据报道,鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租,实际上是让租户在不知情的情况下使用了P2P进行网络贷款。有业内人士分析称,这一模式的本质是利用租客信用,给自己提供扩张资金,堪称“无本万利”。也有一些中介机构在使用该方法作为支付方式,加快资金回笼。

租客通过银行卡绑定一个名为51返呗(现更名为“爱上街”)的APP,一次性把租金付给鼎家,再每月返还给贷款APP相应金额。如今,鼎家破产,租客不仅拿不到先行支付的押金,还要每月按时向“爱上街”还钱,而房东也未收到鼎家公司应给的之后租金,一些房东已经准备收房。

此前,新华网还曾报道指出长租公寓的“零押金”背后的风险。相关内容称,类似这种以“贷”租房模式的中介不只我爱我家,还包括链家推出的“自如白条”和58同城推出的“58月付”等产品。我爱我家“相寓”推出的“押零付一”业务实际上是由消费者以绑定本人名下储蓄卡做担保的形式,通过第三方互联网金融公司向指定银行申请贷款。该第三方互联网金融公司将租户需缴纳的租金总额,一次性转账至我爱我家,消费者按月缴纳房屋租金及5.8%的“服务费”予该金融公司。

根据贝壳研究院数据,截至目前,全国公寓门店关店率达到3.6%,资金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因。在遭受争议的同时,长租公寓盈利模式仍旧待解。

天风证券分析称,长租公寓需要大量且持续的现金资源支撑其业务拓展,因此需要寻求低成本的长线资金。此前,魔方公寓发行ABS产品相比向中航信托直接获得贷款更加有优势,但综合资金成本仍然较高。2017年8月10日,北京自如的一个房租分期信托受益权资产支持专项计划成功发行。

在缺乏行业监管的背景下,“长租公寓+消费金融”模式的隐忧正在显现。尽管潘石屹曾说,租房价格再翻番还是亏本的,因为通过银行贷款建成公寓租出去,“回报率最高超不过1%”。不过,企业通过ABS发行债券融资,不需通过银行也能拿到钱。ABS收益即为房租差额和贷款利息。据不完全统计,目前金融机构已为住房租赁市场提供了3万亿授信支持。


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称呼:周乐霓   职业:活动策划   籍贯:湖南  摄影:史小兵

1991年出生的周乐霓之前租住的房子是一个大开间,在海淀区上地地铁站附近,每月4300元。今年6月,房东突然提出要涨价,价格竟然高达5600。心一横,周乐霓只能搬家了,哪怕远一点。如今新居室在昌平区的北七家,月租3700元。“住在这边交通不是很方便,原来骑我的电动车可以往返海淀那边的会场,现在回程骑着骑着就没电了。”
 

中信证券分析称,如果一家公司认为长租公寓的核心盈利模式,在于垄断房源和赚取价差,这家公司无疑就站在了社会进步的对立面。“在长租公寓中,主要成本包括装修、人工和营销成本。尽管从长期来看,我们认为租赁业务本身可以盈利,但企业质的飞跃,的确还要依赖于租赁业务之外的生活服务提供。”

  

监管加码

根据《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供应计划》,2017~2021年北京市计划供应租赁住房计划供地1300公顷,用户建造50万套租赁住房。截至2018年6月,北京已经在12个城区公布了44个地块的集体土地租赁住房项目,总体供地达到431.49公顷。

8月21日,北京市住建委开会要求,近期迅速新建一批、分配一批、收购转化一批、改建一批租赁住房,供应市场,缓解供需矛盾,稳定租赁市场。

其中,北京将新建一批房源,包括公租房、集体土地租赁住房、以及鼓励市属国企拿出自有土地建设公租房等租赁房源;近期将加快推进5000套公租房供应分配工作;一些过去定向安置房、限价房分配剩余的房源将收购转化作为公租房;一些低效、闲置的厂房或是闲置的商场、写字楼或酒店等将依法改建成租赁型职工集体宿舍。

北京市住建委官网最新信息显示,近期市住建委多措并举,加大保障性住房建设力度,加快公租房供应分配工作。就在上周,北京西城、海淀、丰台三个区先后发布配租公告,集中启动近5000套公租房供应分配工作,目前均正在进行意向登记过程中。另据住建委透露,“年底前预计还有近万套公租房启动分配。”

对中介机构及长租公寓运营商的整顿在持续进行中。

8月17日,北京市住建委联合多部门,集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确“三不得”并启动了联合专项执法检查。

8月19日,北京市房地产中介协会又约谈自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人,共同承诺落实“三不得”要求,并承诺2个月内新供12万套(间)房源投向市场并且不涨价。

根据相关举措,上述12万套(间)房源包括接下来2个月要到期退租的、已经收过来正在装修配置的、根据往年市场情况2个月可以新收到的房子,全部尽快推出给市场。同时,各企业还明确承诺,全面加强对业务人员的管理,决不允许哄抬租金抢占房源,对于触碰这条“红线”的业务人员,一经查实从重处理直至开除。

8月21日,北京市住建委会同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门,依托市12345政府服务热线,开通打击“黑中介”投诉举报专线,哄抬房租、恶意克扣租金、押金等行为均可举报。

截至目前,已有部分长租品牌作出承诺。8月20日下午,蛋壳公寓发布声明称,不与友商恶性竞争,未来两个月在北京地区承诺将提供2万间以上可出租房源。同日晚间,自如发布《关于维护住房租赁市场健康稳定发展的说明》,承诺在未来三个月保证收出房两端价格稳定,供给平稳,为北京市场提供新增房源约8万间。

此外,上述12万套(间)房源构成中,还包括相寓2万套、中天置地1500间、乐乎公寓1000套、小家联行1000间、魔方公寓900间、美丽屋775套、世杰佳园400间、润邦润家150间,总计125725套(间)。(以上来源:中国企业家杂志)

 

 
 
 
 


 

来源:中国网 编辑: maojh       
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