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前五月土地成交量惨淡 房企:拿地不如加速去库存

中国经济新闻网 2015-06-03 16:06:18

  中国经济网北京6月3日讯(记者 郭晓伟)房地产进入调整期,土地财政难以为继已成行业共识。

  据中国指数研究院数据信息中心监测公布数据显示,监测的40个主要城市5月18日至5月24日土地成交量环比增加18%,出让金环比减少64%。一线城市中,广州成交3宗住宅用地,合计8万平方米,出让金不足10亿。

  这是前五个月土地市场的缩影。易居发布的数据显示,1—4月,10大典型城市土地出让金收入1833亿元,与2014年、2013年同期相比分别下降48.0%和20.2%。

  土地成交量下降背后,地价持续高位。以北京为例,前五个月共成交约34宗经营性用地,土地溢价率居高不下。

  有分析人士认为,商业用地资源减少会加剧房企在一线城市的竞争;楼市回暖,下半年土地市场成交情况有望好转。

  不过,房企对土地的渴望似乎并未点燃。“现阶段拿地必须慎之又慎。”一位一线房企相关负责人告诉中国经济网记者,相比加大土地储备量,企业更倾向于趁着行情好尽快去库存。

  一线城市土地市场沉寂

  对房地产行业来说,一线城市的标杆意义十分明显。

  今年一季度,北京的土地成交市场便出现了量价齐跌的情况。据北京国土资源局及亚豪机构公布的数据统计,今年一季度北京共成交地块28宗,同比减少22宗;经营性用地为25宗。其中,建设用地面积173.61万平方米、规划建筑面积399.25万平方米,同比分别减少57.3%和42.4%。

  土地出让金方面,一季度北京约有484.73亿元出让金进账,同比减少269亿元,降幅达35.7%。

  分析人士认为,成交数据的走低主要受推地节奏限制。分析称,2014年整体的市场低迷以及地价的高企,使得部分房企对于土地市场“心有余而力不足”,为避免地块受到冷遇,相关部门也放缓了推地节奏。

  上海方面,截至4月底,土地成交建筑面积已经连续12个月负增长,但土地成交均价却创下自2010年4月份以来的新高。

  值得一提的是,上海在今年4月8日还发布了《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定(试行)》,将全生命周期管理范围扩大到经营性用地。

  易居房产研究院综合研究中心总经理崔霁认为,在上海建设用地负增长背景下,根据土地集约节约利用的迫切需要,这一政策是通过控制源头来倒逼房地产行业转型的进一步深化,产业化、专业化、精细化、品质化将行业是未来发展趋势。

  广州方面,在此前公布的2015年建设用地供应计划,今年预计出让204幅地块,总用地面积约1621万平方米,较2014年减少近24%;在出让计划大幅减少的情况下,广州土地市场成交状况也相当惨淡,今年一季度仅完成全面目标不足一成。

  去库存压力依旧

  一直炙手可热的土地为何遭遇如此局面。除了政府控制土地入市速度外,市场方面库存高企也是主要原因。

  据中国指数研究院公布的数据显示,2014年12月国内北上广深四大一线城市商品住宅可售面积总量为3897万平米,达近五年最高水平,较2013年12月增长近千万平米。而2014年,一线城市出清周期均值为13.5个月,同样也是近五年最高。

  易居房地产研究院公布的《2014年新建商品住宅库存报告年终版》,广州2014年1月份新建商品住宅库存为738万平方米,而到了第三季度末则达到了1009万平方米,到了第四季度,库存处于一个高位盘整的态势,到了年末则为994万平方米。

  这就是今年开年整个房地产行业的情况。

  “疯狂拿地,到快速开发,再到行业突然预冷,去年末应该是地产业问题集中爆发的关键节点。一度抢手的房子变成了难以消化的库存,这就是为什么在现有情况下开发商冷落土地市场,而专心致志卖房子。”一位行业分析人士告诉中国经济网记者。

  确实,今年3.30新政后,政府还推出了降准、降息等利好消息,对急需资金的房地产行业带来了很大的活力。同样,在每一次利好的背后,都上演着楼盘热卖、准备涨价的戏码。但是,在行业研究人员看来,都是只是房企加快去化的手法。

  目前,房地产回暖呼声颇高。中国指数研究院发布的百城价格指数显示,5月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10569元/平方米,环比由跌转涨,上涨0.45%,同比下跌3.73%,跌幅收窄0.73个百分点。

  虽然价格有所上扬,但库存压力依然不小。

  我爱我家的统计数据显示,北京2014年商住房月均成交套数为1112套,而2015年第一季度,商住房月均成交套数进一步下滑至782套。与2013年相比,下滑幅度超过50%。而2014年5月至今,北京商住房库存套数为36653套。

  下半年土地市场必升温?

  伴随房价的微涨,6月份的土地市场也已经是风云再起,最受关注非以广州为首的华南区域莫属。

  5月20日,广东佛山顺德区举办了5年来最大规模的一次土地推介会,25宗优质土地吸引了包括万达、保利、中海、碧桂园在内的37家房企。顺德区国土局有关人士就表示。

  “这次推地的规模是近年来最大的,土地也比较优质。因为我们对今年的市场有信心。”

  5月27日,在福建厦门的一场土地拍卖会上,恒大力压万科、华润、金地等房企,以超过30亿元的总价拿下了当天拍卖会上最大的一幅住宅用地。

  5月28日,广州市国土资源和房屋管理局官网显示,广州将于6月26日以拍卖方式出让7宗地块,起始总价高达198亿元。7宗地块主要是商务和商住用地,集中在广州金融城、广纸以及广钢新城等旧厂旧村等改造地块项目。

  信息显示,地块起始总价达115亿,楼面价高达1.6万元/平方米。其中2宗商住混合地总占地面积达30万平方米,建筑面积达72万平方米,因其面积巨大,地处市区注定将成为焦点。

  此外,天津、昆明等地也明确表示6月份将有多宗土地挂牌转让。

  这都被广泛看作是继房价回暖之后土地市场抬头的信号。北京中原地产市场研究部总监张大伟也认为,下半年将是土地市场的窗口期,房企在一波上行行情,将积极去化,去化的下一步即是积极补仓。

  不过也有分析者认为,下半年土地市场未必会升温。

  “土地市场的冷热,直接取决于房地产市场交易情况。眼下,群众购房意愿上升,很多人看涨房地产行业。如果不抓住机会尽快去化,而是选择过早补仓,一旦楼市稍微降温,企业库存高企压力依然很大。”一位行业分析人士告诉中国经济网记者,对土地入市速度的控制和去库存速度达到合理配比,商品房供应过剩的情况才能得到有效解决。

  该分析人士还表示,很多房企正在朝着多元化和轻资产方向转型,对土地的渴望已非“欲罢不能”。

  对于下半年土地市场的预测,他表示,“相比前5个月,肯定会出现一定的反弹,但应该不会太剧烈”。

 

来源:中国经济网 编辑:赵杨子      
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